Analysez la rentabilité de vos investissements immobiliers avec précision
Environ 8% dans l'ancien
Moyenne: 1 mois/an
Loyer brut / Prix achat
Avec vacance locative
Après toutes charges
(Loyer annuel / Prix achat) × 100
Premier filtre de sélection. Objectif : 6%+ en province, 4%+ grandes villes.
(Loyer - Charges) / (Prix + Frais) × 100
Indicateur réel de performance. Minimum 4% recommandé.
Loyer - Crédit - Charges - Impôts
L'argent réellement disponible. Doit être positif dès le départ.
| Type | Rentabilité | Gestion | Fiscalité | Profil locataire |
|---|---|---|---|---|
| Location nue | ⭐⭐⭐ | Simple | Revenus fonciers | Familles, CDI |
| Meublé (LMNP) | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Moyenne | BIC + amortissements | Étudiants, mobilité |
| Courte durée | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Intensive | LMNP/LMP | Touristes, pro |
| Colocation | ⭐⭐⭐⭐ | Complexe | Variable | Étudiants, jeunes actifs |
| Saisonnier | ⭐⭐⭐⭐ | Saisonnière | LMNP/LMP | Vacanciers |
Tout ce que vous devez savoir
Une rentabilité brute de 6-8% est considérée comme bonne. Détails par zone : Paris/grandes villes 3-5% (plus-value à long terme), villes moyennes 5-7% (équilibre rendement/risque), petites villes 7-10% (attention vacance locative). La rentabilité nette (après charges) doit être minimum 4%. Le cashflow positif est essentiel pour un investissement serein.
Stratégies principales : 1) Location meublée (+20-30% de loyer), 2) Colocation si adapté au bien, 3) Négocier le prix d'achat (-5 à -10%), 4) Allonger la durée du crédit pour réduire les mensualités, 5) Minimiser la vacance locative (bon emplacement, loyer marché), 6) Réduire les charges (gestion directe -7%, renégocier assurances). Objectif : cashflow > 100€/mois.
LMNP (meublé) : loyers +20-30%, amortissement du bien et mobilier, pas d'impôt pendant 5-10 ans, charges déductibles, régime micro-BIC simple si < 72 600€. Location nue : déficit foncier possible, plus simple pour familles, baux plus longs (3 ans), moins de turnover. LMNP généralement plus rentable pour studios/T2, location nue pour familles/T3+.
Régime réel : intérêts d'emprunt, assurances (PNO, emprunteur), taxe foncière, charges copropriété non récupérables, frais de gestion, travaux d'entretien et réparation, amortissement (LMNP), frais de comptable, frais de procédure. Non déductibles : capital emprunté, travaux d'agrandissement, amendes. Micro-BIC : abattement forfaitaire 50%, aucune charge à déclarer.
Cashflow net = Loyers - Mensualité crédit - Charges - Impôts. Calcul impôts : Micro-BIC = (Loyers × 50%) × TMI. Réel = (Loyers - Charges - Intérêts - Amortissements) × TMI. Ajouter prélèvements sociaux 17,2%. LMNP : souvent 0€ d'impôt grâce aux amortissements. Simulation sur 10 ans recommandée pour vision complète.
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