Simulador Financiamento Imobiliário 2026
Simule financiamento: Price vs SAC, use FGTS, compare taxas
Simulador de Financiamento
Simule seu financiamento imobiliário
Mínimo 20%: R$ 100.000,00
Parcela Fixa
Total a Pagar
Em 30 anos
Total de Juros
202,7%
Comprometimento da Renda
Dentro do limite
Com sua renda, você pode financiar até:
R$ 635.170,06
Considerando entrada de R$ 100.000,00 e prazo de 30 anos
Guia Completo de Financiamento Imobiliário
Como Funciona o Financiamento Imobiliário
Financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo (até 35 anos) para comprar casa ou apartamento.
PASSO A PASSO:
1. Encontra o imóvel (R$ 300.000)
2. Dá entrada (20-30% = R$ 60-90k)
3. Banco financia o resto (70-80% = R$ 210-240k)
4. Paga parcelas por 20-30 anos
5. Imóvel fica em garantia (alienação fiduciária)
6. Quitou? Imóvel é seu (sem restrições)
TAXAS 2025:
Bancos Tradicionais:
• Caixa Econômica: 8,99-10,99% + TR
• Banco do Brasil: 9,49-11,49% + TR
• Itaú: 10-12% + TR
• Santander: 10-12% + TR
• Bradesco: 9,5-11,5% + TR
Bancos Digitais:
• Inter: 9,5-11% + TR
• C6: 10-11,5% + TR
Minha Casa Minha Vida:
• Faixa 1: 4,25% + TR (subsidiado)
• Faixa 2: 5,5-7% + TR
• Faixa 3: 8,16-8,66% + TR
CUSTOS ALÉM DA PARCELA:
• IPTU: 0,5-1,5% valor imóvel/ano
• Condomínio: R$ 300-1.500/mês
• Seguro habitacional: 0,03% valor/ano
• Registro cartório: ~R$ 3.000-8.000 (uma vez)
• ITBI: 2-3% valor imóvel (uma vez)
• Avaliação banco: R$ 1.500-3.000
EXEMPLO COMPLETO:
Imóvel: R$ 300.000
• Entrada 20%: R$ 60.000
• Financiamento: R$ 240.000
• Prazo: 30 anos
• Taxa: 10% + TR
• Sistema: SAC
Custos iniciais:
• Entrada: R$ 60.000
• ITBI 2%: R$ 6.000
• Registro: R$ 5.000
• Avaliação: R$ 2.000
• Total inicial: R$ 73.000
Parcelas:
• 1ª parcela: R$ 2.667
• Última parcela: R$ 667
• Média: R$ 1.667/mês
Total pago em 30 anos:
• Principal: R$ 240.000
• Juros: R$ 360.000
• Total: R$ 600.000
Custo real imóvel:
• Inicial: R$ 73.000
• Parcelas: R$ 600.000
• TOTAL: R$ 673.000
Imóvel de R$ 300k custa R$ 673k no final!
Price vs SAC: Qual Escolher?
TABELA PRICE e SAC são os 2 sistemas de amortização disponíveis no Brasil.
TABELA PRICE (Sistema Francês):
Como funciona:
• Parcelas FIXAS do início ao fim
• Juros altos no início, amortização baixa
• Juros baixos no fim, amortização alta
Vantagens:
• Parcela previsível (orçamento fácil)
• Começa mais barato que SAC
• Bom se renda vai crescer
Desvantagens:
• Paga MAIS juros no total
• Amortiza devagar no início
• Saldo cai lentamente
---
SAC (Sistema de Amortização Constante):
Como funciona:
• Amortização FIXA todo mês
• Parcelas DECRESCENTES
• Começa alto, termina baixo
Vantagens:
• Paga MENOS juros (15-25% economia)
• Amortiza rápido desde início
• Saldo cai mais rápido
Desvantagens:
• Parcela inicial ALTA
• Orçamento varia (dificulta planejamento)
• Exige renda maior no início
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COMPARAÇÃO DIRETA:
R$ 240.000, 30 anos, 10% ao ano:
| Aspecto | PRICE | SAC | Diferença |
|-------------------|-------------|-------------|-------------|
| Parcela inicial | R$ 2.107 | R$ 2.667 | +R$ 560 SAC |
| Parcela final | R$ 2.107 | R$ 667 | -R$ 1.440 SAC|
| Parcela média | R$ 2.107 | R$ 1.667 | -R$ 440 SAC |
| Total pago | R$ 758.520 | R$ 600.000 | -R$ 158.520 SAC |
| Juros pagos | R$ 518.520 | R$ 360.000 | -R$ 158.520 SAC |
SAC economiza R$ 158.520 (26% menos juros)!
---
QUANDO ESCOLHER PRICE:
✅ Renda atual limitada (não aguenta parcela inicial SAC)
✅ Expectativa de aumento salarial
✅ Pretende amortizar em 5-10 anos (anula diferença)
✅ Prefere previsibilidade (parcela fixa)
✅ Jovem (carreira em ascensão)
---
QUANDO ESCOLHER SAC:
✅ Renda confortável (aguenta parcela inicial)
✅ Vai até o fim (30 anos)
✅ Quer pagar menos juros
✅ Renda estável/alta
✅ Perto da aposentadoria (parcela vai cair)
---
SIMULAÇÃO DETALHADA:
R$ 300.000, entrada 20% (R$ 60.000), financia R$ 240.000:
PRICE - 30 anos, 10%:
• Parcela: R$ 2.107/mês (FIXA)
• Total 360 parcelas: R$ 758.520
• Juros: R$ 518.520
• Renda necessária: R$ 7.000
Evolução:
• Ano 1: Juros R$ 24.000, Amortiza R$ 1.284
• Ano 10: Juros R$ 19.200, Amortiza R$ 6.084
• Ano 20: Juros R$ 12.000, Amortiza R$ 13.284
• Ano 30: Juros R$ 2.000, Amortiza R$ 23.284
SAC - 30 anos, 10%:
• Parcela inicial: R$ 2.667
• Parcela final: R$ 667
• Total 360 parcelas: R$ 600.000
• Juros: R$ 360.000
• Renda necessária inicial: R$ 9.000
Evolução:
• Ano 1: Juros R$ 24.000, Amortiza R$ 8.000 (fixo)
• Ano 10: Juros R$ 17.600, Amortiza R$ 8.000
• Ano 20: Juros R$ 9.600, Amortiza R$ 8.000
• Ano 30: Juros R$ 800, Amortiza R$ 8.000
CONCLUSÃO:
• SAC economiza R$ 158.520 (26%)
• Mas exige renda R$ 2.000 maior no início
• Price facilita início, SAC economiza no total
DICA: Escolha Price se renda é limitada. Mas AMORTIIZE nos primeiros 5 anos! Transforma Price em SAC (cancela desvantagem).
💰 Taxas 2025
- Caixa/BB: 8,99-11,49% + TR
- Bancos digitais: 9,5-11% + TR
- Minha Casa Minha Vida: 4,25-8,66%
- Entrada mínima: 20-30%
- Parcela máx: 30% da renda
⚖️ Price vs SAC
- Price: Parcela fixa, mais juros
- SAC: Parcela decrescente, menos juros
- SAC economiza 15-25% em juros
- Price: Renda R$ 7k, SAC: R$ 9k (início)
- Amortizar cedo: Price vira SAC
🏠 FGTS
- Entrada: até 50% (máx R$ 170k)
- Amortização: até 80% saldo
- Parcelas: até 12 (cada 2 anos)
- Imóvel até R$ 1,5 milhão
- 3 anos de FGTS na conta
💡 Dicas
- Entrada maior = parcela menor + menos juros
- Amortizar sempre que puder (reduz prazo)
- Portabilidade: 1-2% menos = economia
- Score 800+: melhores taxas
- Custos iniciais: 5-10% do imóvel
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Perguntas frequentes
Qual a taxa de juros de financiamento imobiliário hoje?
Janeiro 2025: Taxa média 9-11% ao ano + TR. Caixa (SFH): 8,99-10,99%+TR. Banco do Brasil: 9,49-11,49%+TR. Itaú, Santander: 10-12%+TR. Minha Casa Minha Vida (renda até R$ 8k): 4,25-8,66%+TR (subsidiado). Faixa 1 (até R$ 2.640): 4,25%. Faixa 2 (R$ 2.640-4k): 5,5-7%. Faixa 3 (R$ 4k-8k): 8,16-8,66%. Taxa varia por: Score, renda, valor do imóvel, relacionamento bancário. Score 800+ pode conseguir 8,5%.
Price ou SAC: qual o melhor sistema?
PRICE (Sistema Francês): Parcelas FIXAS do início ao fim. Juros maiores no total. Bom se: Renda vai crescer, Quer parcela previsível, Pretende amortizar cedo. SAC (Sistema de Amortização Constante): Parcelas DECRESCENTES (começa alto, termina baixo). Juros menores no total (economia 15-25%). Bom se: Renda é estável/alta, Quer pagar menos juros, Vai até o fim. EXEMPLO R$ 300k, 30 anos, 10%: Price R$ 2.630/mês fixo. SAC R$ 3.333 inicial → R$ 833 final. SAC economiza R$ 198k em juros!
Quanto posso financiar com meu salário?
Regra dos BANCOS: Parcela máxima 30% da renda líquida. EXEMPLO: Salário R$ 5.000 (líquido R$ 4.200 após descontos). Parcela máxima: R$ 1.260 (30%). R$ 1.260/mês financia ~R$ 242.000 (30 anos, 10%). RENDA NECESSÁRIA por valor: R$ 200k: Renda ~R$ 3.500. R$ 300k: Renda ~R$ 5.000. R$ 500k: Renda ~R$ 8.500. Bancos analisam: Renda comprovada (holerites 3-6 meses), Dívidas atuais (comprometimento <40%), Score (mínimo 700), Idade (não ultrapassa 80 anos no fim).
Posso usar FGTS no financiamento?
SIM, 3 USOS: 1) ENTRADA (até 50% do valor, máximo R$ 170.000 em 2025). 2) AMORTIZAÇÃO (reduz dívida, paga até 80% do saldo). 3) PARCELAS (paga até 12 parcelas, a cada 2 anos). REGRAS: Imóvel até R$ 1,5 milhão (2025). 3 anos FGTS na conta. Não ter outro imóvel na mesma cidade. Não ter financiamento ativo há <3 anos. VANTAGEM: Reduz entrada (ex: R$ 60k entrada, usa R$ 30k FGTS = R$ 30k do bolso). Ou amortiza e reduz parcelas.
Qual a entrada mínima para financiamento?
ENTRADA MÍNIMA: 20-30% do valor do imóvel (bancos financiam 70-80%). EXEMPLO: Imóvel R$ 300.000. Entrada 20%: R$ 60.000 (financia R$ 240.000). Entrada 30%: R$ 90.000 (financia R$ 210.000). VANTAGENS ENTRADA MAIOR: Parcela menor, Menos juros pagos (economia 30-40%), Aprovação mais fácil, Taxa de juros menor (risco menor para banco). POSSO DAR MENOS? Minha Casa Minha Vida: Entrada 10-15% (renda até R$ 8k). Imóvel na planta: Entrada 5-10% (construtora financia obra).
Minha Casa Minha Vida: como funciona?
MCMV: Programa federal para renda familiar até R$ 8.000/mês (2025). FAIXAS: Faixa 1 (até R$ 2.640): Juros 4,25%, subsídio até R$ 55k. Faixa 2 (R$ 2.640-4k): Juros 5,5-7%, subsídio até R$ 47,5k. Faixa 3 (R$ 4k-8k): Juros 8,16-8,66%, sem subsídio. LIMITE IMÓVEL: R$ 350.000 (geral), R$ 264.000 (MG, RS, GO, SC). VANTAGENS: Juros BAIXOS (metade do normal), Subsídio (abate direto da dívida), Entrada menor (10-15%). BANCO: Caixa Econômica Federal (operador oficial).
Vale a pena amortizar financiamento?
SIM, se taxa > 10% ao ano. SEMPRE economiza juros. QUANDO AMORTIZAR: Recebeu herança, 13º, FGTS, Tem reserva de emergência (6 meses). REDUZIR PARCELA ou PRAZO? PARCELA: Reduz prestação mensal (alívio orçamento). PRAZO: Reduz tempo (menos juros totais, econom maior). EXEMPLO: R$ 200k, 20 anos, 10%. Amortizar R$ 50k: Reduzir parcela: R$ 1.930 → R$ 1.448 (-R$ 482). Reduzir prazo: 240 meses → 138 meses (-8,5 anos). RECOMENDAÇÃO: Reduzir prazo (economiza MUITO mais juros).
Quanto custa financiar R$ 300 mil?
R$ 300.000, 30 anos, 10%+TR: PRICE: R$ 2.630/mês fixo. Total pago: R$ 946.800 (R$ 646.800 de juros!). SAC: R$ 3.333 inicial → R$ 833 final (média R$ 2.083). Total pago: R$ 750.000 (R$ 450.000 de juros). ECONOMIA SAC: R$ 196.800! RENDA NECESSÁRIA: R$ 8.500+ (parcela <30% renda). ENTRADA 20%: R$ 60.000. Total custo: R$ 60k entrada + R$ 750k-946k = R$ 810k-1.006k. Imóvel de R$ 300k custa R$ 810k-1 milhão no fim!
Portabilidade de financiamento: vale a pena?
Portabilidade: Transferir financiamento para banco com taxa MENOR. ECONOMIA POTENCIAL: 1-2% ao ano = R$ 100-200/mês. Diferença 10% para 8,5%: R$ 2.630 → R$ 2.370 (R$ 260/mês). 20 anos: Economia R$ 62.400! QUANDO FAZER: Taxa nova PELO MENOS 0,5% menor. Ainda faltam 10+ anos. Dívida acima R$ 100k. CUSTOS: Avaliação do imóvel: R$ 1.500-3.000. Registro cartório: R$ 2.000-5.000. PRAZO: 30-60 dias. BANCOS com melhores taxas: Caixa, BB, Inter, C6.