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Simulador Financiamento Imobiliário 2025

Simule financiamento: Price vs SAC, use FGTS, compare taxas

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Simulador de Financiamento

Simule seu financiamento imobiliário

Mínimo 20%: R$ 100.000,00

%

Parcela Fixa

R$ 3.363,42

Total a Pagar

R$ 1.210.830,06

Em 30 anos

Total de Juros

R$ 810.830,06

202,7%

Comprometimento da Renda

22,4%

Dentro do limite

💡 Com sua renda, você pode financiar até:

R$ 635.170,06

Considerando entrada de R$ 100.000,00 e prazo de 30 anos

📚Guia Completo de Financiamento Imobiliário

Como Funciona o Financiamento Imobiliário

**Financiamento imobiliário** é um empréstimo de longo prazo (até 35 anos) para comprar casa ou apartamento. **PASSO A PASSO:** 1. **Encontra o imóvel** (R$ 300.000) 2. **Dá entrada** (20-30% = R$ 60-90k) 3. **Banco financia o resto** (70-80% = R$ 210-240k) 4. **Paga parcelas** por 20-30 anos 5. **Imóvel fica em garantia** (alienação fiduciária) 6. **Quitou? Imóvel é seu** (sem restrições) **TAXAS 2025:** **Bancos Tradicionais:** • Caixa Econômica: 8,99-10,99% + TR • Banco do Brasil: 9,49-11,49% + TR • Itaú: 10-12% + TR • Santander: 10-12% + TR • Bradesco: 9,5-11,5% + TR **Bancos Digitais:** • Inter: 9,5-11% + TR • C6: 10-11,5% + TR **Minha Casa Minha Vida:** • Faixa 1: 4,25% + TR (subsidiado) • Faixa 2: 5,5-7% + TR • Faixa 3: 8,16-8,66% + TR **CUSTOS ALÉM DA PARCELA:** • IPTU: 0,5-1,5% valor imóvel/ano • Condomínio: R$ 300-1.500/mês • Seguro habitacional: 0,03% valor/ano • Registro cartório: ~R$ 3.000-8.000 (uma vez) • ITBI: 2-3% valor imóvel (uma vez) • Avaliação banco: R$ 1.500-3.000 **EXEMPLO COMPLETO:** **Imóvel: R$ 300.000** • Entrada 20%: R$ 60.000 • Financiamento: R$ 240.000 • Prazo: 30 anos • Taxa: 10% + TR • Sistema: SAC **Custos iniciais:** • Entrada: R$ 60.000 • ITBI 2%: R$ 6.000 • Registro: R$ 5.000 • Avaliação: R$ 2.000 • **Total inicial: R$ 73.000** **Parcelas:** • 1ª parcela: R$ 2.667 • Última parcela: R$ 667 • Média: R$ 1.667/mês **Total pago em 30 anos:** • Principal: R$ 240.000 • Juros: R$ 360.000 • **Total: R$ 600.000** **Custo real imóvel:** • Inicial: R$ 73.000 • Parcelas: R$ 600.000 • **TOTAL: R$ 673.000** **Imóvel de R$ 300k custa R$ 673k no final!**

Price vs SAC: Qual Escolher?

**TABELA PRICE** e **SAC** são os 2 sistemas de amortização disponíveis no Brasil. **TABELA PRICE (Sistema Francês):** **Como funciona:** • Parcelas FIXAS do início ao fim • Juros altos no início, amortização baixa • Juros baixos no fim, amortização alta **Vantagens:** • Parcela previsível (orçamento fácil) • Começa mais barato que SAC • Bom se renda vai crescer **Desvantagens:** • Paga MAIS juros no total • Amortiza devagar no início • Saldo cai lentamente --- **SAC (Sistema de Amortização Constante):** **Como funciona:** • Amortização FIXA todo mês • Parcelas DECRESCENTES • Começa alto, termina baixo **Vantagens:** • Paga MENOS juros (15-25% economia) • Amortiza rápido desde início • Saldo cai mais rápido **Desvantagens:** • Parcela inicial ALTA • Orçamento varia (dificulta planejamento) • Exige renda maior no início --- **COMPARAÇÃO DIRETA:** **R$ 240.000, 30 anos, 10% ao ano:** | Aspecto | PRICE | SAC | Diferença | |-------------------|-------------|-------------|-------------| | **Parcela inicial** | R$ 2.107 | R$ 2.667 | +R$ 560 SAC | | **Parcela final** | R$ 2.107 | R$ 667 | -R$ 1.440 SAC| | **Parcela média** | R$ 2.107 | R$ 1.667 | -R$ 440 SAC | | **Total pago** | R$ 758.520 | R$ 600.000 | **-R$ 158.520 SAC** | | **Juros pagos** | R$ 518.520 | R$ 360.000 | **-R$ 158.520 SAC** | **SAC economiza R$ 158.520 (26% menos juros)!** --- **QUANDO ESCOLHER PRICE:** ✅ Renda atual limitada (não aguenta parcela inicial SAC) ✅ Expectativa de aumento salarial ✅ Pretende amortizar em 5-10 anos (anula diferença) ✅ Prefere previsibilidade (parcela fixa) ✅ Jovem (carreira em ascensão) --- **QUANDO ESCOLHER SAC:** ✅ Renda confortável (aguenta parcela inicial) ✅ Vai até o fim (30 anos) ✅ Quer pagar menos juros ✅ Renda estável/alta ✅ Perto da aposentadoria (parcela vai cair) --- **SIMULAÇÃO DETALHADA:** **R$ 300.000, entrada 20% (R$ 60.000), financia R$ 240.000:** **PRICE - 30 anos, 10%:** • Parcela: R$ 2.107/mês (FIXA) • Total 360 parcelas: R$ 758.520 • Juros: R$ 518.520 • **Renda necessária: R$ 7.000** **Evolução:** • Ano 1: Juros R$ 24.000, Amortiza R$ 1.284 • Ano 10: Juros R$ 19.200, Amortiza R$ 6.084 • Ano 20: Juros R$ 12.000, Amortiza R$ 13.284 • Ano 30: Juros R$ 2.000, Amortiza R$ 23.284 **SAC - 30 anos, 10%:** • Parcela inicial: R$ 2.667 • Parcela final: R$ 667 • Total 360 parcelas: R$ 600.000 • Juros: R$ 360.000 • **Renda necessária inicial: R$ 9.000** **Evolução:** • Ano 1: Juros R$ 24.000, Amortiza R$ 8.000 (fixo) • Ano 10: Juros R$ 17.600, Amortiza R$ 8.000 • Ano 20: Juros R$ 9.600, Amortiza R$ 8.000 • Ano 30: Juros R$ 800, Amortiza R$ 8.000 **CONCLUSÃO:** • **SAC economiza R$ 158.520 (26%)** • Mas exige renda R$ 2.000 maior no início • Price facilita início, SAC economiza no total **DICA:** Escolha Price se renda é limitada. Mas AMORTIIZE nos primeiros 5 anos! Transforma Price em SAC (cancela desvantagem).

💡Dicas Importantes

💰 Taxas 2025

  • •Caixa/BB: 8,99-11,49% + TR
  • •Bancos digitais: 9,5-11% + TR
  • •Minha Casa Minha Vida: 4,25-8,66%
  • •Entrada mínima: 20-30%
  • •Parcela máx: 30% da renda

⚖️ Price vs SAC

  • •Price: Parcela fixa, mais juros
  • •SAC: Parcela decrescente, menos juros
  • •SAC economiza 15-25% em juros
  • •Price: Renda R$ 7k, SAC: R$ 9k (início)
  • •Amortizar cedo: Price vira SAC

🏠 FGTS

  • •Entrada: até 50% (máx R$ 170k)
  • •Amortização: até 80% saldo
  • •Parcelas: até 12 (cada 2 anos)
  • •Imóvel até R$ 1,5 milhão
  • •3 anos de FGTS na conta

💡 Dicas

  • •Entrada maior = parcela menor + menos juros
  • •Amortizar sempre que puder (reduz prazo)
  • •Portabilidade: 1-2% menos = economia
  • •Score 800+: melhores taxas
  • •Custos iniciais: 5-10% do imóvel

❓Perguntas Frequentes

Qual a taxa de juros de financiamento imobiliário hoje?

Janeiro 2025: Taxa média 9-11% ao ano + TR. Caixa (SFH): 8,99-10,99%+TR. Banco do Brasil: 9,49-11,49%+TR. Itaú, Santander: 10-12%+TR. Minha Casa Minha Vida (renda até R$ 8k): 4,25-8,66%+TR (subsidiado). Faixa 1 (até R$ 2.640): 4,25%. Faixa 2 (R$ 2.640-4k): 5,5-7%. Faixa 3 (R$ 4k-8k): 8,16-8,66%. Taxa varia por: Score, renda, valor do imóvel, relacionamento bancário. Score 800+ pode conseguir 8,5%.

Price ou SAC: qual o melhor sistema?

PRICE (Sistema Francês): Parcelas FIXAS do início ao fim. Juros maiores no total. Bom se: Renda vai crescer, Quer parcela previsível, Pretende amortizar cedo. SAC (Sistema de Amortização Constante): Parcelas DECRESCENTES (começa alto, termina baixo). Juros menores no total (economia 15-25%). Bom se: Renda é estável/alta, Quer pagar menos juros, Vai até o fim. EXEMPLO R$ 300k, 30 anos, 10%: Price R$ 2.630/mês fixo. SAC R$ 3.333 inicial → R$ 833 final. SAC economiza R$ 198k em juros!

Quanto posso financiar com meu salário?

Regra dos BANCOS: Parcela máxima 30% da renda líquida. EXEMPLO: Salário R$ 5.000 (líquido R$ 4.200 após descontos). Parcela máxima: R$ 1.260 (30%). R$ 1.260/mês financia ~R$ 242.000 (30 anos, 10%). RENDA NECESSÁRIA por valor: R$ 200k: Renda ~R$ 3.500. R$ 300k: Renda ~R$ 5.000. R$ 500k: Renda ~R$ 8.500. Bancos analisam: Renda comprovada (holerites 3-6 meses), Dívidas atuais (comprometimento <40%), Score (mínimo 700), Idade (não ultrapassa 80 anos no fim).

Posso usar FGTS no financiamento?

SIM, 3 USOS: 1) ENTRADA (até 50% do valor, máximo R$ 170.000 em 2025). 2) AMORTIZAÇÃO (reduz dívida, paga até 80% do saldo). 3) PARCELAS (paga até 12 parcelas, a cada 2 anos). REGRAS: Imóvel até R$ 1,5 milhão (2025). 3 anos FGTS na conta. Não ter outro imóvel na mesma cidade. Não ter financiamento ativo há <3 anos. VANTAGEM: Reduz entrada (ex: R$ 60k entrada, usa R$ 30k FGTS = R$ 30k do bolso). Ou amortiza e reduz parcelas.

Qual a entrada mínima para financiamento?

ENTRADA MÍNIMA: 20-30% do valor do imóvel (bancos financiam 70-80%). EXEMPLO: Imóvel R$ 300.000. Entrada 20%: R$ 60.000 (financia R$ 240.000). Entrada 30%: R$ 90.000 (financia R$ 210.000). VANTAGENS ENTRADA MAIOR: Parcela menor, Menos juros pagos (economia 30-40%), Aprovação mais fácil, Taxa de juros menor (risco menor para banco). POSSO DAR MENOS? Minha Casa Minha Vida: Entrada 10-15% (renda até R$ 8k). Imóvel na planta: Entrada 5-10% (construtora financia obra).

Minha Casa Minha Vida: como funciona?

MCMV: Programa federal para renda familiar até R$ 8.000/mês (2025). FAIXAS: Faixa 1 (até R$ 2.640): Juros 4,25%, subsídio até R$ 55k. Faixa 2 (R$ 2.640-4k): Juros 5,5-7%, subsídio até R$ 47,5k. Faixa 3 (R$ 4k-8k): Juros 8,16-8,66%, sem subsídio. LIMITE IMÓVEL: R$ 350.000 (geral), R$ 264.000 (MG, RS, GO, SC). VANTAGENS: Juros BAIXOS (metade do normal), Subsídio (abate direto da dívida), Entrada menor (10-15%). BANCO: Caixa Econômica Federal (operador oficial).

Vale a pena amortizar financiamento?

SIM, se taxa > 10% ao ano. SEMPRE economiza juros. QUANDO AMORTIZAR: Recebeu herança, 13º, FGTS, Tem reserva de emergência (6 meses). REDUZIR PARCELA ou PRAZO? PARCELA: Reduz prestação mensal (alívio orçamento). PRAZO: Reduz tempo (menos juros totais, econom maior). EXEMPLO: R$ 200k, 20 anos, 10%. Amortizar R$ 50k: Reduzir parcela: R$ 1.930 → R$ 1.448 (-R$ 482). Reduzir prazo: 240 meses → 138 meses (-8,5 anos). RECOMENDAÇÃO: Reduzir prazo (economiza MUITO mais juros).

Quanto custa financiar R$ 300 mil?

R$ 300.000, 30 anos, 10%+TR: PRICE: R$ 2.630/mês fixo. Total pago: R$ 946.800 (R$ 646.800 de juros!). SAC: R$ 3.333 inicial → R$ 833 final (média R$ 2.083). Total pago: R$ 750.000 (R$ 450.000 de juros). ECONOMIA SAC: R$ 196.800! RENDA NECESSÁRIA: R$ 8.500+ (parcela <30% renda). ENTRADA 20%: R$ 60.000. Total custo: R$ 60k entrada + R$ 750k-946k = R$ 810k-1.006k. Imóvel de R$ 300k custa R$ 810k-1 milhão no fim!

Portabilidade de financiamento: vale a pena?

Portabilidade: Transferir financiamento para banco com taxa MENOR. ECONOMIA POTENCIAL: 1-2% ao ano = R$ 100-200/mês. Diferença 10% para 8,5%: R$ 2.630 → R$ 2.370 (R$ 260/mês). 20 anos: Economia R$ 62.400! QUANDO FAZER: Taxa nova PELO MENOS 0,5% menor. Ainda faltam 10+ anos. Dívida acima R$ 100k. CUSTOS: Avaliação do imóvel: R$ 1.500-3.000. Registro cartório: R$ 2.000-5.000. PRAZO: 30-60 dias. BANCOS com melhores taxas: Caixa, BB, Inter, C6.

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