房贷计算器 2026
房屋贷款月供计算器，支持商业贷款、公积金贷款、组合贷款。提供等额本息和等额本金两种还款方式对比，详细还款计划表。
房贷计算器
精准计算商业贷款、公积金贷款、组合贷款月供和总利息
房产信息
首套房最低20%，二套房最低30%
贷款类型
贷款条件
最长30年
5年期以上LPR约为3.5%（2025年5月，请以最新LPR为准）
还款方式
月供概览
收入建议
为保证生活质量，建议月收入不低于：¥23,574.85
* 按照月供不超过收入40%的健康比例计算
还款计划表（前12期）
贷款小贴士
- • 等额本息：每月还款额固定，便于规划，但总利息较多
- • 等额本金：前期还款压力大，但总利息少，适合收入稳定且较高的人群
- • 公积金贷款：利率低（5年以上首套2.6%、二套3.075%，存量贷款自2026年1月1日起同步调整），但有额度限制（北京120万，其他城市50-80万）
- • 商业贷款：额度充足，但利率相对较高，部分银行可打折
- • LPR浮动：2025年5月下调后5年期以上LPR约为3.5%，每月20日公布，请以最新LPR为准
- • 提前还款：等额本息建议在还款中期前提前还款，等额本金随时可提前
常见问题
等额本息和等额本金有什么区别？哪个更划算？
<p><strong>等额本息 vs 等额本金对比：</strong></p><table><tr><th>还款方式</th><th>等额本息</th><th>等额本金</th></tr><tr><td>月供</td><td>每月相同</td><td>逐月递减</td></tr><tr><td>计算方式</td><td>本金+利息总和平均</td><td>本金平均+剩余本金利息</td></tr><tr><td>前期压力</td><td>较小</td><td>较大</td></tr><tr><td>总利息</td><td>较多</td><td>较少</td></tr><tr><td>适合人群</td><td>收入稳定、追求固定支出</td><td>收入较高、想少付利息</td></tr></table><p><strong>计算示例：</strong>贷款100万，30年，利率4.9%</p><p><strong>等额本息：</strong></p><ul><li>月供：5,307元（固定）</li><li>总利息：91.1万元</li><li>总还款：191.1万元</li></ul><p><strong>等额本金：</strong></p><ul><li>首月月供：6,861元</li><li>末月月供：2,789元</li><li>总利息：73.9万元</li><li>总还款：173.9万元</li><li><strong>比等额本息少付：17.2万元</strong></li></ul><p><strong>选择建议：</strong></p><ul><li><strong>选等额本息：</strong>工薪阶层、收入稳定、前期压力大</li><li><strong>选等额本金：</strong>收入较高、有提前还款计划、追求少付利息</li></ul>
2025年房贷利率是多少？LPR是什么？
<p><strong>2025年房贷利率：</strong></p><p><strong>商业贷款：</strong></p><ul><li><strong>基准利率：</strong>5年期以上LPR（2025年1月为4.2%）</li><li><strong>实际利率：</strong>LPR + 基点<ul><li>首套房：LPR - 0~20BP（约4.0-4.2%）</li><li>二套房：LPR + 60~100BP（约4.8-5.2%）</li></ul></li></ul><p><strong>公积金贷款：</strong></p><ul><li>5年以下：3.1%</li><li>5年以上：3.25%</li></ul><p><strong>什么是LPR？</strong></p><p><strong>LPR（贷款市场报价利率）</strong>是由18家报价银行报价，去掉最高和最低报价后算术平均得出的利率。</p><p><strong>LPR调整机制：</strong></p><ul><li><strong>发布时间：</strong>每月20日9:30发布</li><li><strong>调整周期：</strong>房贷可选择每年1月1日或贷款发放日调整</li><li><strong>影响：</strong>LPR下降，房贷利率也会下降；反之亦然</li></ul><p><strong>历史LPR：</strong></p><ul><li>2024年1月：4.2%</li><li>2023年1月：4.3%</li><li>2022年1月：4.6%</li><li>2021年1月：4.65%</li></ul><p><strong>趋势：</strong>总体呈下降趋势，有利于购房者。</p>
提前还款划算吗？什么时候提前还款最合适？
<p><strong>提前还款是否划算取决于：</strong></p><ol><li>当前房贷利率</li><li>手中资金的投资收益率</li><li>还款时间点</li><li>个人财务规划</li></ol><p><strong>建议提前还款的情况：</strong></p><ul><li>房贷利率 > 5%（较高）</li><li>手中有闲置资金，没有更好的投资渠道</li><li>等额本金还款，还款时间在前1/3</li><li>等额本息还款，还款时间在前1/2</li><li>心理压力大，希望减轻负债</li></ul><p><strong>不建议提前还款的情况：</strong></p><ul><li>房贷利率 < 4%（享受低息红利）</li><li>有稳定的投资渠道，年化收益 > 房贷利率</li><li>手中资金不多，需要保持流动性</li><li>已经还款超过一半（大部分利息已付）</li><li>有公积金贷款（利率仅3.25%，能用尽量用）</li></ul><p><strong>提前还款时间点：</strong></p><p><strong>等额本息：</strong></p><ul><li>最佳时机：贷款前8年</li><li>原因：前期利息占比大，提前还能省很多</li><li>过了还款期一半后，效果不明显</li></ul><p><strong>等额本金：</strong></p><ul><li>最佳时机：贷款前5年</li><li>原因：前期本金多，利息按剩余本金计算</li><li>后期本金少，提前还省不了多少</li></ul><p><strong>提前还款策略：</strong></p><ol><li><strong>部分提前还款，缩短年限：</strong>省利息最多</li><li><strong>部分提前还款，减少月供：</strong>减轻月供压力</li><li><strong>全部提前还款：</strong>解除负债，心理轻松</li></ol><p><strong>提前还款注意事项：</strong></p><ul><li>提前1个月预约银行</li><li>部分银行有违约金（一般1年内还款收1%）</li><li>保留一定现金流，不要把所有钱都还房贷</li></ul>
首付比例是多少？首套房和二套房有什么区别？
<p><strong>首付比例（2025年政策）：</strong></p><p><strong>首套房：</strong></p><ul><li><strong>商业贷款：</strong>最低20-30%（一线城市通常30%）</li><li><strong>公积金贷款：</strong>最低20%</li></ul><p><strong>二套房：</strong></p><ul><li><strong>商业贷款：</strong>最低40-60%（一线城市通常60-70%）</li><li><strong>公积金贷款：</strong>最低30%</li></ul><p><strong>首套房认定标准：</strong></p><ol><li>名下无房无贷</li><li>有房贷记录但已还清，且名下无房（认贷不认房）</li></ol><p><strong>二套房认定标准：</strong></p><ol><li>名下已有一套住房</li><li>有房贷记录但已卖掉，再次购房（认贷又认房）</li><li>有两次及以上房贷记录</li></ol><p><strong>首套 vs 二套对比：</strong></p><table><tr><th>对比项</th><th>首套房</th><th>二套房</th></tr><tr><td>首付比例</td><td>20-30%</td><td>40-70%</td></tr><tr><td>贷款利率</td><td>LPR - 0~20BP</td><td>LPR + 60~100BP</td></tr><tr><td>贷款额度</td><td>较高</td><td>较低</td></tr><tr><td>契税</td><td>1-1.5%</td><td>2-3%</td></tr></table><p><strong>示例：</strong>购买300万的房子<ul><li><strong>首套房：</strong><ul><li>首付：90万（30%）</li><li>贷款：210万</li><li>利率：约4.1%</li><li>月供：约11,124元</li></ul></li><li><strong>二套房：</strong><ul><li>首付：180万（60%）</li><li>贷款：120万</li><li>利率：约4.9%</li><li>月供：约6,368元</li></ul></li></ul></p>